Расширение территории Москвы может полностью изменить облик и уклад столицы, в которой появится сразу несколько центров притяжения. Девелоперы готовы поддержать градостроительную политику властей и застроить «новую» Москву малоэтажным жильем, но хотят от местных администраций «игры по правилам». Про особенности работы на приграничных территориях города и возможные проблемы рассказал в интервью РИА Новости председатель совета директоров группы компаний «МИЦ», являющейся одним из крупнейших застройщиков Подмосковья, Андрей Рябинский.
- Андрей Михайлович, здравствуйте. Если посмотреть назад, расскажите, как прошел для вашей компании 2011 год?
- Год прошел очень удачно, у группы компаний «МИЦ» появился ряд новых проектов, которые мы планирует вывести на рынок в 2012-2013 году. В 2011 году мы вывели в продажу примерно 450 тысяч квадратных метров жилья, а в 2012 году компания планирует вывести еще 1 миллион квадратных метров жилья, или даже чуть больше. В итоге общий портфель «живых» проектов компании – строящихся и активно продающихся – составит около 1,5 миллиона квадратных метров.
- Можете озвучить финансовые показатели компании?
- Мы не разглашаем финансовые показатели. Возможно, озвучим в будущем.
- Планируете ли вы стать публичной компанией, выйти на IPO?
- Нет, не планируем.
- Почему?
- Некоторые девелоперские компании целеустремленно идут к этому. Кто-то специально совершал сделки по покупке домостроительных комбинатов (ДСК) и земель, чтобы грамотно вывести компанию на IPO. У нас нет задачи или желания продавать компанию, мы планируем ее развивать и эксплуатировать, улучшать и получать дивиденды долго, если не всю оставшуюся жизнь. Нет плана завернуть компанию в красивую обертку и продать.
- А есть ли у вас неанонсированные проекты, которые выйдут в 2012 году?
- В прессе уже упоминались практически все наши проекты, которые выйдут на рынок в этом году. Другое дело, что есть процедура, скажем, официального представления проекта. Не каждый проект имеет смысл широко анонсировать. Например, в Коммунарке, где мы строим уже давно, нет смысла отдельно презентовать каждый новый дом или очередь строительства.
Из относительно «свежих» проектов могу выделить «Говорово». Землю под этот проект мы купили у «Агентства по страхованию вкладов». Это была первая крупная сделка, которая произошла на землях «новой» Москвы. На этих землях мы построим примерно 300 тысяч квадратных метров жилья. Официально мы презентуем этот проект в июне-июле 2012 года.
В настоящее время уже идут продажи в жилом комплексе «Новое Павлино» в городе Железнодорожный, получено разрешение на строительство и открыта вся информация, включая проектную декларацию. МИЦ кредитуется под этот проект у Сбербанка на 1,7 миллиарда рублей.
В 2012 году будет еще ряд еще проектов, но не таких больших – до 100 тысяч квадратных метров жилья, которые мы анонсируем летом-осенью.
- С чем связана такая «пошаговость» в анонсировании ваших проектов?
- Мы работаем только по 214 федеральному закону, поэтому должны пройти определенные административные процедуры и получить разрешение на строительство, а потом уже проводить официальную презентацию и начинать продажи.
- Но сегодня все девелоперские компании могут продавать квартиры в строящихся многоквартирных домах лишь по договору долевого участия (214 федеральный закон) или по паям в жилищных кооперативах …
- Это не так. Многие застройщики реализуют квартиры по другим схемам. Я согласен с тем, что по закону этого делать нельзя, но такое практикуется сплошь и рядом. Например, продажи по предварительным договорам. В России, видимо, всегда так было устроено, что строгость законов компенсируется необязательностью их выполнения.
- А как на вашем бизнесе отразилось волнение на финансовых рынках?
- Ну, в какой-то мере его почувствовали все, но серьезных рисков для нашей компании я не увидел.
- А темпы продаж у вас во второй половине 2011 года снижались?
- Снижения темпов продаж не было. Я бы охарактеризовал ситуацию так – стабильный, спокойный рост спроса, стабильный, спокойный рост цен. Небольшой рост. А такого, как в 2008 году, когда все встало и приходилось существенно снижать цену, – такого не было.
- Не опасаетесь второй волны кризиса или вы уже к ней готовы?
- Думаю, что к таким событиям невозможно подготовится заранее. Если изначально закладываться на кризис, который был в 2008 году, то бизнесом заниматься вообще не надо. Выдержать такое падение цен и заложить в бизнес такую рентабельность, которая компенсирует падение цен на 25% (про ситуацию на рынке в 2008 году – ред.) - просто невозможно. Такой удар кризиса – очень серьезное потрясение для бизнеса, выдержать такой удар можно лишь используя кризис как ресурс, как инструмент. Если быстро, буквально в считанные дни, перестроиться под этот кризис, постараться извлечь из этого что-то, сделать какой-то прорыв. Собственно, что мы и сделали в 2008 году.
- А как вы относитесь к градостроительной политике нового мэра Москвы Сергея Собянина и его команды?
- Если говорить как девелопер, который заинтересован в новых строительных площадках, то снижение объемов жилья на территории «старой» Москвы и аннулирование практически 8 миллионов квадратных метров, заложенных в инвестиционные контракты, - это опасная штука для девелопера. Можно попасть под такое сокращение и потерять какой-нибудь интересный проект.
- Некоторые из московских девелоперов жаловались, что новые власти прекратили выделять земли под строительные площадки…
- Московские девелоперы больше жаловались не на то, что им не выделяются площадки, а на то, что им не компенсируют расходы, которые они понесли по расторгнутым столицей инвестконрактам. Это большой и глубокий вопрос, там надо смотреть, из чего эти расходы состояли, а для этого есть суд. Если девелопер судится с городом, надо понимать, что он может выиграть и получить какие-то компенсации, а может не выиграть и не получить. Или часть получить, а часть нет. Штука эта, конечно, неприятная. Для девелоперов это опасная ситуация, серьезная.
Однако есть и другая сторона медали. Как житель Москвы и гражданин России могу сказать, что это правильная позиция. Всем уже очевидно, что так продолжаться не может. Автомобильный трафик сумасшедший, строительство осуществляется без каких-либо учетов градостроительной политики, Москве категорически не хватает социальной инфраструктуры. Если бы стройка продолжалась так, как это было раньше, то скоро городу пришлось бы очень тяжело. Недвижимость штука такая, что продумать надо все заранее, ведь потом исправлять очень тяжело и дорого.
Можно, конечно, спорить об этом в каких-то отдельных частностях, но грамотный и продуманный подход руководства города к стройке и местами ограничение этой стройки – это штука объективно необходимая для Москвы.
- А вы бы согласились реализовывать проект внутри МКАД?
- На сегодняшний день мы не имеем ярко выраженных планов, но если у нас получится площадка на территории Москвы, что называется «судьба туда забросит», то с удовольствием будем там работать. Это вполне рентабельно, просто надо понимать, что Москва - город сложный, и с Москвой работать сложнее, чем работать в Подмосковье. Согласования получить сложнее и на это уходит больше времени.
Кстати, сейчас в «старой» Москве стройки почти и нет. Почти все, что строилось, было остановлено. Сохранены и функционируют лишь единицы из инвестиционных контрактов, что были заключены прежней властью. Акцент сегодня делается на новые территории. Если бы стройки остановили, а альтернативу не предложили – это привело бы к катастрофическому росту цен на жилье.
Новые территории стали плацдармом для развития. Москва может расти географически. Именно туда планируется перевести ряд государственных учреждений, чтобы сократить плотность населения и уменьшить автомобильный трафик в «старой» Москве.
- А как вы относитесь к реализации расширения территорий Москвы. Многие вот предлагали по окружности еще десять километров прирезать, а создавать «волан»…?
- Ну, люди, которые это предлагали, вообще, не понимают о чем идет речь. Это какая-то неадекватная позиция. Какую задачу они тогда собираются решать? Они все равно увеличат плотность в центре. Ведь сосредоточение всего происходит в центре. Если город станет больше, то и машин в центре станет больше. Это же очевидно. Другое дело, если вы растягиваете город и делаете его не моноцентрализованным, а создаете различные центры. Сейчас, как я понимаю, власти собираются организовать два таких центра. «Старая» Москва со своим историческим центром и «новая» Москва, куда переедут госслужащие, где будут создаваться рабочие места. Концептуально не будет сегодняшнего сосредоточения людей в историческом центре города.
Увеличение города – это нормально. Шанхай больше Москвы в шесть раз, но там нет пробок, а движение по сравнению с Москвой дикое. Безусловно, надо строить многоуровневые развязки и внедрять электронную систему, систематизирующую работу светофоров.
- А как сейчас обстоят дела с административными барьерами в "новой" Москве, есть ли проблемы с выдачами разрешений на работу?
- Пока серьезных изменений нет. Среди девелоперов ходили слухи о том, что существует некий мораторий на выдачу разрешений на строительство на период до 1 июля 2012 года (изменение границ Москвы будет юридически оформлено 1 июля 2012 года – ред.), а до этого срока объявляется переходный период. Говорили, что сейчас никому ничего не выдают, никому ничего не согласовывают. Но мы с этим не сталкивалась – у нас все идет спокойно, по графику.
Палки в колеса никто не ставит, такая совершенно нормальная рабочая атмосфера, просто, как говорят, «у страха глаза велики», а у людей там проекты весьма крупные и большой выход предполагаемого метража. Когда все это дело включили в Москву, то, естественно, все сразу озаботились: а что там будет с этим проектом. А не урежут ли мне его в два раза? А дадут ли строить вообще? Сомнения вполне понятные и все это дело переросло вот в эти слухи о мораториях на строительство.
Надо отдавать себе отчет в том, что на новых территориях планируется определенная плотность застройки. Фактически выход жилых площадей с гектара земли будет совершенно другой. Поэтому вот эти истории про «давайте построим 30-ти этажные дома и сделаем плотность населения максимально возможной» – они в «новой» Москве уже не проходят.
- Почему 30 этажей, в Подмосковье же 17-этажный высотный регламент?
- Подмосковный регламент остается регламентом, а на практике в Подмосковье строят и 25-этажные дома. Между прочим, с помощью одного ограничения этажности вам не удастся сократить плотность застройки. На определенном земельном участке можно расположить довольно много 17-этажных домов, и плотность застройки получится 15 – 17 тысяч квадратных метров на гектар.
Любой девелопер охотится за большим выходом площадей – это резко меняет экономику проекта в положительную сторону. Поэтому когда у застройщиков на гектар привязано 25 тысяч квадратных метров жилья, а власти говорят, что у них тут планируется построить 8-10 тысяч квадратных метров жилья на гектар, то застройщики начинают говорить, что Подмосковье стало Москвой, появились новые ограничения. Хочу подчеркнуть, что это не новые ограничения. Нормальный выход площадей – это порядка 10 тысяч квадратных метров с гектара.
Наши проекты подобные изменения пока не коснулись. Средняя плотность застройки в нашем новом проекте в «Говорово» порядка 8 тысяч квадратных метров жилья на гектар.
В настоящее время никакой паники среди девелоперов, работающих в «новой» Москве, нет, но есть опасения, что в период перехода власти появятся осложнения в работе. Московские власти могут начать вносить изменения в существующие проекты планировки, скорее всего, увеличатся и сроки согласования строительной документации.
- Выходит, что девелоперы готовы застроить «новую» Москву пятиэтажками?
- Девелопер мыслит совершенно по-другому. Застройщики готовы играть по правилам, по которым договорились с властями. Пусть жилье будет пятиэтажное, но должны быть адекватные социальные и транспортные нагрузки. Ведь экономику проекта никто не отменял. Жилья в «новой» Москве можно построить много. Девелоперам будет интересно строить жилье и по 5-8 этажей.
- А что будет с ценами на жилье в «новой» и «старой» Москве?
- В «старой» Москве аннулированы инвестиционные контракты, предполагающие строительство примерно 8 миллионов квадратных метров. Это много даже для Москвы. Даже с учетом того, что в перспективе она территориально вырастет почти в 2,5 раза. Такое сокращение объемов строительства, безусловно, будет стимулировать спрос, а за ним и рост цен. Если будет спокойная и понятная атмосфера в экономике, то нас ждет спокойный ползучий рост цен без резких скачков, как по «старой», так и по «новой» Москве, а также по ближайшему Подмосковью.
В этой истории следует понимать, что Москва и Московская область являются объектами крайне устойчивого спроса на жилье для российских граждан. Поэтому ликвидность этих квартир высочайшая и предпосылки для роста цен на недвижимость в Москве, Подмосковье и особенно в «новой» Москве, безусловно, есть и будут.
Кстати, для роста цен на жилье в «новой» Москве есть отдельные предпосылки, которые обусловлены существенным развитием инфраструктуры, запланированным властями на ближайшие годы. Когда наша компания начинала строить Коммунарку, мы позиционировали этот объект как эконом-класс в Подмосковье, а сейчас мы понимаем, что это будет территория Москвы, где будет метро, а также пройдет реконструкция Калужского шоссе, которая позволит убрать пробки.
- И на сколько дополнительных пунктов может вырасти стоимость жилого метра в «новой» Москве.
- Давайте считать. Средняя стоимость квадратного метра жилья в районе Теплый Стан составляет порядка 6-7 тысяч долларов. В Коммунарке мы продаем жилье от 59 тысяч рублей за квадратный метр до 102 тысяч рублей за квадратный метр. Будем считать, что это в среднем 2-2,5 тысячи долларов. Если говорить о достроенном жилье, то разница получается примерно в два раза. Поэтому удорожание может составить примерно 15% по самым скромным подсчетам.
- Не секрет, что цены на жилье в Москве догнали и даже перегнали целый ряд западноевропейских столиц. Может ли этот факт послужить своеобразным тормозом в росте цен на жилье в московском регионе?
- Определенная корреляция присутствует, но говорить о явной зависимости не приходится. Тут такая история: если вы живете, допустим, за Уралом и хотите перебраться в Москву, то вы понимаете, что Москва - это другие цены, другой уровень жизни, другие зарплаты и другие расходы. Не секрет, что сегодня Москва с Московской областью и вся оставшаяся часть России – это просто два разных государства по уровню жизни населения. Цены на столичное жилье растут такими темпами именно из-за разницы в уровне жизни. Поэтому существует устойчивая тенденция миграции в Москву и Подмосковье из других регионов РФ. Примерно 20-25% наших квартир покупают люди из других федеральных округов.
Цены на элитную недвижимость в Лондоне могут влиять на московские цены в элитных квартирах, но если мы говорим о квартирах эконом-класса, то здесь проследить какую-то связь достаточно сложно. В основном граждане покупают жилье эконом-класса как свое первое и часто единственное жилье, а данная категория покупателей не настолько активно рассматривает возможность эмиграции. Поэтому они не будут принимать в расчет цены на квартиру эконом-класса в Великобритании или Франции.
- Какой бы вы хотели видеть «новую» Москву?
- Если говорить про необходимые действия, то в ближайшее время надо реконструировать Калужское шоссе и остальные магистрали, начать тянуть ветку метро. Если же говорить гипотетически, то у нас есть отличный пример – Нью-Йорк, который был построен по законам современного градостроительства. Нью-Йорк – многоэтажный город, но пробки там довольно терпимые. Это заслуга квадратно-сеточной системы построения дорог и поквартального расположения жилых зон. Все это вполне возможно реализовать на территории «новой» Москвы и никаких пробок у нас там не будет. Лично я считаю, что на новых территориях надо обязательно делать «сетку».
Беседовал Артём Блюдёнов
