Рынок новостроек Москвы готовится к концу года выплеснуть на потенциальных покупателей значительные объемы нового жилья, что может привести к сворачиванию рынка в Подмосковье и падению цен в отдельных районах области до 20%, рассказал в интервью "РИА Недвижимость" гендиректор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев. Глава "НДВ" также высказал свое мнение о выбранном властями способе расширения Москвы, градостроительной политике нового мэра, особенностях ценообразования в московском регионе и многим другим вопросам.
- Как развивается ситуация на первичном рынке жилья Москвы?
- Был долгий этап развития рынка до прихода Сергея Семеновича, сейчас начинается этап после прихода Сергея Семеновича. При Лужкове был сформирован рынок новостроек, когда в Москве продавалось примерно 3-4 миллионов квадратных метров жилья в год, а в Московской области – порядка 4 миллионов квадратных метров. Это был устойчивый рынок, он опускался и поднимался где-то на миллион квадратных метров.
Собянин, после своего назначения, начал пересмотр всех инвестиционных контрактов в столице. Он отказался от привлечений новых инвестиций в строительство жилья, а начал разбираться с транспортной инфраструктурой, что логично. Много бумажных инвестпроектов по возведению жилья было расторгнуто, и это абсолютно правильно. Были, конечно, и непонятные шаги. Например, история с тротуарной плиткой. Но не ошибается тот, кто ничего не делает. Из безусловно положительных действий можно назвать решение по организации парковок в центре Москвы, благодаря которому и центр города наконец-то разгрузился, и в городской бюджет стали поступать дополнительные деньги. Так же тот момент, что убрали большую часть рекламных конструкций из города - действительно, мы хотя бы увидели Москву заслоненную щитами и перетяжками. А ведь у нас очень красивый город!
Пересмотр инвестконтрактов длился два года, параллельно шла смена команды в столичном стройкомплексе и других ключевых для отрасли ведомствах, что отразилось на согласовательных процессах, на будущем строительстве. Ушли практически все старые чиновники.
По итогам работы градостроительно-земельной комиссии под председательством Собянина с рынка были убраны практически все новые жилые проекты, которые должны были подпитывать Москву. В настоящее время в столице предлагается квартир в новостройках совокупной площадью на 3-4 миллионов квадратных метров, хотя всегда в экспозиции было порядка 8-9 миллионов, а продажа шла на уровне 3-4 миллионов в год.
Также практически перестали строить муниципальное жилье.
- Каковы же конструктивные результаты этого глобального пересмотра проектов?
- Власти определились с новой концепцией застройки Москвы. Было прекращено строительство каменных джунглей без социалки, когда детские сады и школы не строились в нужном объеме. Сегодня все застройщики ограничены в плотности, этажности, обременены необходимостью строительства мест приложения труда.
Собянин также принял очень правильное и нужное решение по строительству новых транспортных развязок за МКАД. В настоящее время уже сформировался очень сложный клубок – Москва, новая Москва и Подмосковье. Перед уходом Громова с поста губернатора Московской области было подписано строительных контрактов на возведение 40-50 миллионов квадратных метров жилья. Во многом благодаря этому рынок Подмосковья компенсировал в 2011-2013 годах дефицит в Москве. Стройки в столице встали, поэтому спрос на рынке первичного жилья рванул за МКАД.
Впрочем, все вернется на круги своя. В старой Москве до конца 2013 года будут заявлены новые проекты. К 2014 году в столице выйдет в продажу новостроек примерно на 8-10 миллионов квадратных метров. Сколько выйдет в новой Москве – подсчитать сложно, неоднозначный рынок.
- У вас скептическое отношение к новой Москве?
- Этот проект абсолютно не продуман. Неразумно таким образом расширять границы, в такую даль до Калужской области. Я бы не смог жить у границы с Калужской областью и чувствовать себя москвичом, вот никак.
Однако проект вступил в свои права, вышел на рынок, его увидели покупатели. Отчасти новая Москва оттянула на себя часть столичного спроса.
- Власти же хотят сделать в новой Москве три пояса зонирования, жилье предполагается сосредоточить в первом поясе, ближе к МКАД.
- Отлично. Думаю, что лет через 50 новая Москва будет выглядеть привлекательно, ее жители почувствуют себя москвичами, но ведь всем хочется жить здесь и сейчас, а 50 лет это слишком долгосрочные перспективы. Кто-то должен принять разумное решение и изменить границы согласованной новой Москвы. В той транскрипции, в которой это было преподнесено, вот с этим воланом, который к центру Москвы приближается – это неправильно. Правильно будет расширять Москву за счет близлежащих городов-сателлитов: Красногорска, Химок, Мытищ, Видного и других. Тогда бы Москва развивалась разнонаправленно, а реконструировать для получившегося отростка два-три шоссе на МКАДе – это очень странное решение. Непонятно, что из этого всего в итоге получится.
Западные девелоперы и урбанисты полагают, что российские олигархи, владеющие землями в этом направлении, пролоббировали данный вариант расширения Москвы.
Я же склонен думать, что это было скорее эмоциональное решение властей, а не результат лоббирования. Решение неразумно, не так надо было делать. Вот, например, метро столичные власти продолжают развивать разнонаправленно, в сторону Домодедово метро пойдет, на Пятницкое шоссе, а вглубь новой Москвы планы по проведению метро пока не озвучиваются, новые линии обрываются на Саларьево и Коммунарке. Почему это происходит?
Я согласен с развитием первого кластера новых территорий у МКАД, но этот кластер развивался бы и без новой Москвы, как и остальные территории поблизости от МКАД.
Понятнее было бы слить Москву и Московскую область. Но зачем этот длинный луч Москвы разрезал на две части Московскую область? Такое решение идет в разрез со всеми градостроительными правилами.
- Власти заявляли в необходимости сформировать второй центр притяжения, где будут создаваться рабочие места…
- Рабочие места можно формировать и по кругу от Москвы. Если же сделать новую Москву полностью индустриальным районом, что это будет? Деревня? Город? Сомневаюсь, что это вообще получится.
Сегодня покупатель голосует рублем. Цены на недвижимость в новой Москве ближе к Калужской области намного дешевле, чем во многих районах Подмосковья. Сегодня по привилегиям Москва и Подмосковье практически выровнялись, нет разницы, какая прописка в паспорте стоит. Люди не готовы за одну прописку переплачивать. Даже в подмосковном Реутове цены выше, чем в районе Петровско-Разумовский в Москве.
- Реутов самый дорогой город Подмосковья.
- Без разницы. Давайте возьмем цены на Волоколамском шоссе за МКАД. Люди голосуют рублем, рынок не обманешь. Он не работает по приказу. Нельзя прописать цену в законе или норме, чтобы она потом работала без дотаций со стороны государства.
- Хорошо, вы сказали, что в столице скоро выйдут в продажу новые объемы строящегося жилья, что произойдет с ценами в Москве и Подмосковье?
- Москва в последние пару лет не давала достаточно товара на первичный рынок жилья, поэтому столь бурно развивалась область, когда Москва выдаст новые объемы, то рынок новостроек Подмосковья начнет сворачиваться. Там уже ситуация сложная.
В Московской области за последние годы появилось много девелоперов с масштабными проектами от 1 до 3 миллионов квадратных метров. Население в России не прирастает такими темпами, рынок не готов столько съесть. Если Московской области дано съесть 5 миллионов квадратных метров нового жилья за год, она их съест, но не больше.
Сегодня в Подмосковье, включая новую Москву, заявлено, с учетом всех деклараций, около 50 миллионов квадратных метров жилья, уже взяты кредиты, плюс есть перспективные проекты. Сколько эти объемы будут реализовываться? Мощностями и электричеством тоже надо как-то обеспечивать это жилье. В Московской области где-то новые атомные электростанции строят? Откуда воду возьмут, как дороги станут расширять? В России дорог меньше, чем во Франции в два раза. Школ и детских садов в нужном количестве тоже не строится.
Если сейчас построить и продать все, что задекларировано в Москве и Подмосковье в 10-15-летней перспективе, то в этих домах сможет жить примерно 95% населения страны. Можно будет заключать договор с Китаем, чтобы охранял границу, возделывал наши поля. Это не шутки, некоторые города в России уже фактически заброшены, не говоря уже о деревнях и селах.
Кстати, в России часто говорят про ударные темпы строительства жилья в Китае, но сегодня в ряде китайских провинций, где шло активное строительство, а спроса не нашлось, стоят пустые города. Принято уже решение сносить это все. Зачем поддерживать эти здания в нормальном состоянии, если они не востребованы. Вот такая ситуация.
В Московской области и так заявлены очень серьезные объемы, а когда появится предложение в Москве, то ряд жилых проектов в Подмосковье просто ляжет, застройщики начнут разоряться в большом количестве.
- Какие направления могут просесть?
- Московская область может упасть по ценам довольно сильно. По Минскому и Киевскому шоссе цены могут упасть к концу 2014 года примерно на 20%, в сторону Домодедово, где цены не сильно высокие – примерно на 10%. Довольно сложная ситуация будет в Балашихе и дальше на востоке, а также во всей новой Москве и в районе Пятницкого шоссе.
- Пессимистичный прогноз, а почему, например, в районе Пятницкого шоссе? Неплохое направление, метро близко.
Проседание цен в новой Москве и Подмосковье в основном будет связано с масштабными планами девелоперов по застройке территорий. Спрос и так ограничен, а когда на рынок выйдут новостройки в старой Москве, то девелоперам придется конкурировать. Выживут наиболее удачные проекты, остальным придется снижать цены или замораживать строительство.
В районе Пятницкого шоссе готовятся к выходу новые проекты. Застройка пойдет от Митино в сторону Зеленограда и даже чуть дальше. Например, один девелопер задекларировал уже 3 миллиона квадратных метров жилья, другой – 1,5 миллиона. А это дачное направление, там нет обилия рабочих мест, миграция из Москвы и обратно будет огромная, а Пятницкое шоссе узкое.
Объем миграционного потока из Москвы в область и обратно и так уже значителен. Каждое утро в Москву въезжает миллион автомобилей из Подмосковья, а вечером выезжает обратно.
Да, некоторые застройщики озвучивают планы по строительству легкого метро в Подмосковье, но при этом они заявляют очень большие объемы жилья. Если эти объемы начнут вводить – это какие-то каменные джунгли будут без садов и школ, далеко не все это будет продаваться, появится недострой с обманутыми дольщиками.
- А что будет с ценами на новостройки в Москве? Рынок осилит новые объемы?
- В Москве будет рост цен на квартиры в новостройках. Сейчас пересмотрены отношения города и инвестора, выросла кадастровая стоимость земли. Сегодня мы готовим к продажам столичный микрорайон на 200 тысяч квадратных метров, там застройщик был должен заплатить порядка 80 миллионов долларов в качестве отчислений городу, и это не включая обязательства по строительству в микрорайоне школ и детских садов.
Все застройщики понимают, что Москва это специфичный рынок с точки зрения согласования проектов. Строить в Москве непросто, для этого надо иметь смелость, деньги и возможности. В Москве далеко не каждый может взять и построить жилой дом, как в Подмосковье.
Например, при прежней власти в Москве действовала система единого окна, а рядом была единая дверь. И все застройщики заходили в единую дверь, потому что единое окно открывалось только по случаю приезда какой-нибудь телекомпании. Москва – это целая страна со своими правилами, где с плеча не разрубишь никакой гордиев узел и не решишь проблемы.
В настоящее время себестоимость строительных работ в Москве составляет примерно 35-40 тысяч рублей за квадратный метр, но в инвестиционную себестоимость входит еще земля, коммунальные сети, социальная инфраструктура и дороги. Выходит уже 90 тысяч рублей, а оплачивает все эти девелоперские расходы итоговый покупатель.
Новые власти также обещали согласовывать проекты за 60 дней, но в настоящее время процесс согласований занимает 1,5-2 года, а до этого девелопер должен заплатить за площадку, купить мощности, разработать проект, потом пройти с этим проектом согласования. Время – это тоже деньги, поэтому себестоимость вырастает с 90 тысяч рублей до 110 тысяч рублей, а продажи стартуют со 130-150 тысяч рублей, а в идеале с 200 тысяч рублей за квадратный метр.
- Эта цена будет увеличиваться по мере возведения дома?
- Цены на квартиры в новостройках Москвы при стабильной макроэкономической ситуации будут расти вместе с рынком, плюс со стадией строительства новостройки. Строительный цикл занимает примерно 2 года, за это время столичная новостройка прирастет в цене без учета рынка примерно на 20%. Таким образом, если рынок рос на 10% в год, то квартира в новостройке вырастет за два года на 40%.
Квартиры в новостройках – это очень сильный инвестиционный инструмент. Любому покупателю важно осознавать, что он выгодно вложился в проект, что в будущем он сможет выгодно продать эту квартиру. Многие люди покупают квартиры с точки зрения арендного бизнеса, чтобы, выйдя на пенсию иметь какой-то гарантированный доход, пусть даже на уровне 50 тысяч рублей в месяц. Недвижимость в Москве как была в цене, так и будет, в ближайшие 50 лет – точно.
- Новостройки – это далеко не весь рынок жилья в Москве. Существует вторичка, влияющая на ценообразование…
- Основную долю вторичного рынка жилья в Москве составляют морально и физически устаревшие здания, которым уже по 30-50 лет. Сегодня спрос сильно сместился на первичный рынок, где дома строятся по новым технологиям, проектируются квартиры других площадей, где изначально заложены возможности подведения интернета и спутникового телевидения.
Есть качественная вторичка, но ее не так много. Сегодня рынок диктуется потребителями, и это правильно. Застройщики проектируют под эти требования другие фасады, парадные, детские площадки. Это правильно.
Вторичка будет прирастать вместе с рынком, но квартиры в физически старых домах – пятиэтажках – будут несколько отставать на общем фоне. Это старый фонд, требующий вложений, ремонта, ухода, у него неактуальная типология квартир, придомовых территорий. Раньше экспозиция квартир в старом жилом фонде составляла 20-25 дней, а сейчас 3-5 месяцев. Вторичка также сильно проигрывает в цене аналогичным по классу готовым домам.
Многие состоятельные покупатели любят старые отреставрированные дома в центре Москвы, но уже второй десяток лет строят новые элитные дома, которые превосходят старый жилой фонд по всем параметрам. Это расслоение будет транслироваться и на рынок жилья эконом- и комфорт-класса.
- А российские и иностранные компании покупают жилье?
- Да, очень много покупают квартир под служебное жилье для своих сотрудников, а также с точки зрения инвестиций и диверсификации рисков. Банки, нефтегазовые и инвестиционные компании покупают по 200-300 квартир. Например, компания покупает квартиры в новостройке по 4,3 тысячи долларов за квадратный метр, а через два года продает по 5,6 тысячи долларов и получает свои 15% годовых в валюте.
Иностранцы в основном интересуются российской коммерческой недвижимостью, поскольку не верят в нашу судебную систему. Считают, что в России нет диктатуры закона. В России министра, который мог потворствовать краже госимущества на миллиарды, привлечь не могут, а через дорогу ловят мужика, который десять колосков украл, и сажают, а затем отчитываются о раскрытии преступления. И все – российские и иностранные граждане – об этом знают. Иностранные инвесторы готовы вкладываться в проекты с 18-летней окупаемостью, а в России есть проекты с 8-летней окупаемостью, но они не идут.
- А каковы планы "НДВ-Недвижимости" на конец года?
- Сейчас у компании в работе есть ряд крупных проектов в Москве, где скоро планируется открыть продажи. Например, в районе метро "Коломенская" есть интересный проект, который планируется реализовать в две очереди по 150 тысяч квадратных метров.
Всего в Москве и Подмосковье "НДВ-Недвижимость" планирует эксклюзивно продавать порядка 5 миллионов квадратных метров жилья. Также в 2013 году мы уже инвестировали около 3 миллиардов рублей в строительство микрорайона "Царицыно-2", сегодня нами уже осуществлено порядка 6 миллиардов рублей инвестиций, и мы планируем, что до конца года этот показатель будет порядка 10 миллиардов рублей.
Беседовал Артем БЛЮДЕНОВ
