Арендодатели могут ответить на борьбу с "резиновым жильем" уходом с рынка

МОСКВА, 25 июня – РИА Новости, Марина Малкова. Новый законопроект, предлагающий ужесточить ответственность за нарушение миграционного законодательства, может, наконец, заставить арендодателей оформлять квартиросъемщикам из других стран официальную регистрацию по месту жительства, считают эксперты, опрошенные РИА Новости. При этом, не исключают они, количество предложений эконом-класса на рынке аренды для мигрантов может снизиться – ведь владельцам съемного жилья придется потратиться не только на налоги с арендных доходов, но и на увеличившуюся на 20-25% за каждого арендатора квартплату.

Новый закон для старых проблем

В начале 2012 года Владимир Путин, будучи еще на посту премьера, в своей предвыборной программной статье заговорил о необходимости ужесточения ответственности за нарушения правил регистрации мигрантов в России. Став президентом, Путин вернулся к этой теме и в первую очередь потребовал от Федеральной миграционной службы (ФМС) РФ проработать вопрос о введении уголовной ответственности за грубое несоблюдение норм регистрации.

Как результат - на прошлой неделе был внесен на рассмотрение в Госдуму законопроект, предусматривающий увеличение наказаний для гостей страны, преступивших нормы миграционного законодательства. Теперь мигрантам может грозить запрет на въезд в Россию на срок до 10 лет, что в два раза больше, чем сейчас.

Жестче планируется сделать закон и по отношению к тем, кто поощряет приезжих из других стран нарушать законы РФ. В частности, в Уголовном кодексе может появиться новая статья 322 (3) "Незаконное предоставление жилых и нежилых помещений иностранным гражданам или лицам без гражданства". Штраф за это правонарушение составит до 200 тысяч рублей. Те же деяния, совершенные организованной группой, наказываются лишением свободы на срок до трех лет со штрафом в размере до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет.

Как известно, все иностранцы, приехавшие в Россию, должны встать на миграционный учет, что в первую очередь означает - найти место для проживания.

В УФМС по Москве РИА Новости сообщили, что только за первые четыре месяца 2012 года в российской столице встали на миграционный учет порядка 548,5 тысячи иностранных граждан, что почти на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в 2011 году в Москве на учет встало более 1,7 миллиона мигрантов.

Закрепиться на конкретной жилплощади в столице должны и граждане РФ, приехавшие, например, в столицу из других регионов более чем на 90 дней, ведь им нужно оформить временную регистрацию. С января по апрель в Москве официально зарегистрировались по месту пребывания почти 450 тысяч наших соотечественников, уточнили в пресс-службе УФМС. По сравнению с 2011 годом это больше на 8,3%.

Полна горница людей

Мигранты приезжают в Москву, уезжают, одни работают лишь несколько месяцев, другие остаются на годы.

Глава комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Ирина Яровая, внесшая в ГД законопроект по совершенствованию миграционного законодательства и ужесточению ответственности за его нарушение, на прошлой неделе оценила число иностранных граждан, осуществляющих трудовую деятельность без официального разрешения, в 3 - 5 миллионов человек.

Количество постоянно пребывающих мигрантов в Москве составляет не меньше миллиона человек, уверена координатор "Общественной коалиции в защиту Москвы" Елена Ткач. Статистических данных о том, сколько из них реально проживает по заявленным в документах адресам, нет, хотя смена места пребывания расценивается как нарушение закона.

Впрочем, по данным Яровой, ФМС России ежегодно фиксирует более 6 тысяч адресов, по которым регистрируется значительное количество проживающих (от ста до двухсот и более человек).

Фиктивная регистрация, хоть и не дает крышу над головой, зато позволяет мигрантам претендовать на продление разрешения на временное проживание и вида на жительство в России, а также значительно упрощает процесс трудоустройства и позволяет избежать ответственности за нарушение правил миграционного учета. При этом по другим адресам полиция порой находит нелегальные общежития иностранцев, где число постояльцев также исчисляется сотнями: для многих это реальная замена фиктивному жилью. 

Законопроект, внесенный Яровой, предлагает допускать регистрацию иностранца по месту жительства, соблюдая учетную норму площади жилого помещения на одного человека, определенную в соответствии с Жилищным кодексом РФ, то есть не менее 6 квадратных метров на жильца. По таким нормативам ни одна квартира больше не сможет даже "на бумаге" вместить несколько сотен человек.

"Это ударит по любителям нелегально сдавать и, соответственно, снимать двухкомнатную хрущевку на 30 человек гастарбайтеров - нарушителей миграционного законодательства. Очевидно, что их жизнь усложнится. Предложение Владимира Путина в этом свете представляется давно назревшим и необходимым", - комментирует директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка.

Но помимо этого напрашиваются и другие меры, считает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.

"Например, ввести уголовную ответственность чиновников, которые, не смущаясь, регистрируют по 100 человек в одну квартиру, учредителей посреднических фирм и недобросовестных работодателей", - предлагает Сивко.

Объявления об оказании услуг по регистрации в Москве можно видеть в огромном количестве, например, на вокзалах и в вагонах метро, напоминает она.

Обычно владельцами "резиновых" квартир являются юридические лица, которые просто дают право на регистрацию и за это получают конкретные деньги, рассказывал РИА Новости еще в январе 2012 года вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Тогда он утверждал, что экономические меры в отношении хозяев объекта, где регистрируется такое количество лиц, были бы более эффективными. Например, говорил эксперт, чем больше людей регистрируются, тем больше должны быть коммунальные платежи.

Расходы на арендатора

Впрочем, Ткач считает, что существующих сегодня законов вполне достаточно, чтобы бороться с нелегальной миграцией – так, за подделку документов уже предполагается уголовная статья.

"Введение еще одного закона ничего не изменит. Надо добиться выполнения действующего законодательства, но для этого надо реформировать нынешнюю правоохранительную систему", – настаивает координатор "Общественной коалиции в защиту Москвы".

Кстати, даже экономические меры, о которых заявлял зимой Апрелев, давно прописаны в российских законах. Правило – чем больше на одной жилплощади зарегистрированных постояльцев, тем больше коммунальные платежи и налоги для собственника жилья – действует и сейчас. Правда, ключевое слово здесь – "зарегистрированных".

"Регистрация квартиросъемщиков повышает выплаты по ЖКХ. Также к расходам прибавляются и налоговые выплаты. С уверенностью могу сказать, что на такие траты пока готовы далеко не все владельцы жилой недвижимости. Многие собственники просто не хотят переплачивать", - называет одну из причин, по которой хозяева квартир не желают регистрировать нанимателей, руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

Регистрация хотя бы одного дополнительного жильца в квартире, действительно, может увеличить ежемесячные выплаты по "коммуналке" примерно на 20-25% . Хотя, как уточнили РИА Новости специалисты Федеральной службы по тарифам (ФСТ) России, возможные затраты собственника необходимо рассчитывать индивидуально.

Например, если арендодатель оплачивает коммунальные услуги по нормативам, напрямую связанным с количеством жильцов, его ожидает однозначное увеличение платежей. Если же в съемной квартире установлены счетчики, то расходы будут зависеть не от количества постояльцев, а от того, насколько экономично или расточительно они потребляют ресурсы.

Несмотря на это, Сивко из "Миэля" считает, что существующее российское законодательство, в том числе и налоговое, способствует тому, чтобы арендодатели, наоборот, действовали в рамках закона.

"Регистрация арендаторов влечет увеличение некоторых статей коммунальных расходов, расчет которых зависит от количества проживающих в квартире, но таких статей немного. Да и практика такова, что именно арендатор оплачивает коммунальные услуги, расход которых измеряется показаниями счетчиков", - объясняет эксперт.

А размер налоговой ставки налога на доходы физических лиц (НДФЛ), как обращает внимание Сивко, один из самых низких в мире.

"Да и платит его фактически арендатор, так как на практике размер налога  изначально закладывается собственником в арендную плату", - указывает она.

Аренда вне закона

Между тем, большинство отечественных арендодателей предпочитает не терять ни копейки, даже несмотря на то, что в УК РФ есть статья, предусматривающая ответственность за уклонение от уплаты налогов физических лиц.

Более 90% жилых площадей, которые сдаются в Москве внаем, арендуются при использовании "серых" или "черных" схем, докладывал в сентябре прошлого года на пресс-конференции в РИА Новости руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Николай Федосеев. При этом общий объем квартир для аренды в Москве, по оценке экспертов, составляет порядка 45 тысяч объектов.

Из этого следует, что большинство сделок по найму жилья проходит без заключения договоров, что лишает арендатора возможности зарегистрироваться, а собственнику жилплощади позволяет не обременять себя налогами. В сложившейся ситуации закон не защищает ни арендатора, ни арендодателя, сетовал Федосеев.

Эта оценка соотносится и с данными Поправки из Penny Lane Realty, который утверждает, что число тех, кто зарегистрирован по месту арендуемого жилья в Москве, вряд ли превышает 25-30%.

"Кнут" для собственника

По мнению экспертов, инициатива депутатов Госдумы, предлагающих при ужесточении миграционного законодательства увеличить штраф для собственников жилья, допускающих проживание граждан без регистрации, заставит арендодателей более трепетно относиться к законам.

"С принятием подобного законопроекта арендодатели будут более бдительны и абсолютно точно не допустят пребывания сомнительных личностей в собственной квартире", - не сомневается Киселева.

Вместе с тем, она допускает, что реакцией на эту норму может стать и существенное сокращение объема предложений на рынке аренды для мигрантов.

С ней солидарен Поправка. По его словам, большинство арендодателей недорогого жилья не заинтересованы в оформлении временной регистрации для нанимателей, так как спрос в этом сегменте существенно превышает предложение.

"Высока вероятность даже за короткий период найти в качестве нанимателей россиян, зачастую даже с московской или подмосковной пропиской", - объясняет он.

Помимо нежелания платить налоги, есть и другие причины, по которым владельцы жилья не стремятся оформлять мигрантам временную регистрацию.

"Психология нашего собственника такова, что он боится  кого-то регистрировать, полагая, что может лишиться жилплощади. В частности, многие опасаются сдавать квартиру в аренду и регистрировать на своей жилплощади беременных женщин или одиноких женщин с маленькими детьми", - отмечает Поправка.

Однако стоит напомнить, что временная регистрация – это не прописка (подобного термина в российском законодательстве вообще нет). Она имеет срок, который собственник жилья определяет на свое усмотрение. Существенно, что регистрация по месту пребывания не дает жильцу права совершать какие-либо операции с арендуемым жильем, и конечно, не передает ему права собственности, чего так опасаются несведущие арендодатели.

Еще одной причиной, по которой собственники жилье, как правило, отказываются от временной регистрации в своих квартирах мигрантов, является бумажная волокита.

"Думаю, что для многих было бы спокойнее платить налоги, но налоговую форму НДФЛ-3 далеко не каждый бухгалтер может заполнить, что уж говорить о бабушках, сдающих квартиру в аренду", - указывает Сивко.

Упрощение процедуры заполнения и сдачи налоговых деклараций, по ее мнению, могло бы улучшить ситуацию.

Богатых не касается

Вместе с тем, все эксперты, беседовавшие с РИА Новости, сошлись во мнении, что ужесточение ответственности за нарушения норм регистрации мигрантов способно в основном затронуть рынок аренды недорого жилья эконом-класса.

По данным "Миэль-Аренда", на начало июня 2012 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир в этой категории составила 30,7 тысячи рублей в месяц, двухкомнатных – 37,9 тысячи рублей в месяц и трехкомнатных – 44,6 тысячи рублей в месяц.

"Наймодателям дорогих квартир чаще приходится идти навстречу нанимателям, среди которых, в силу очевидных причин, нередко попадаются экспаты. Да и бюрократические препоны состоятельным собственникам дорогой недвижимости преодолеть легче, например, потому, что они имеют возможность обратиться к квалифицированному юристу и переложить эти хлопоты на него", - поясняет Поправка.

Проще говоря, те, кто может позволить себе заплатить за аренду жилья несколько тысяч долларов, проблем с миграционной службой обычно не имеют, развивает мысль эксперт. В этом мнении с ним единодушны эксперты Knight Frank и "Миэль-Аренда".

Другое дело, что сегмент аренды элитного жилья все же не так велик, как сдача внаем жилья бизнес-класса и экономического жилья. По данным последнего исследования "Миэль-Аренда", на квартиры стоимостью от 750 до 1000 долларов приходилось примерно 30% от всех запросов на аренду жилья в мае 2012 года, а еще 59% квартиросъемщиков интересовались квартирами стоимостью аренды от 1 до 3 тысяч долларов в месяц.